Του Ανδρέα Α. Ανδρέου*
Κτίρια δείχνουν ερείπια επειδή δεν τηρείται ο νόμος των διαχειριστών
Στην Κύπρο φαίνεται ότι δεν έχουμε καταλάβει ότι συντηρημένα κτίρια σημαίνει αύξηση στην αξία της περιουσίας μας, αλλά και στην ποιότητα της ζωής μας και αφήνουμε τις πολυκατοικίες στο έλεος της φθοράς του χρόνου
Θα πρέπει ενδεχομένως ο Νόμος να γίνει ακόμη πιο αυστηρός, αλλά και να εφαρμόζεται πιστά
Αγοράζοντας ένα διαμέρισμα σε μια πολυκατοικία στην Κύπρο, ο αγοραστής καθίσταται απόλυτος ιδιοκτήτης. Δηλαδή αποκτά την πλήρη κυριότητα της μονάδας του, γι’ αυτό και άμα υπάρχει ξεχωριστός Τίτλος Ιδιοκτησίας τού μεταβιβάζεται άμεσα και αν δεν υπάρχει ακόμη ξεχωριστός Τίτλος Ιδιοκτησίας, του μεταβιβάζεται όταν αυτός εκδοθεί. Ο κάθε Τίτλος Ιδιοκτησίας σε μια κοινόκτητη οικοδομή που αποτελείται από κάποιο αριθμό μονάδων καταγράφει (ή πρέπει να καταγράφει) το μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία.
Αυτό υπολογίζεται σε ποσοστό επί τοις εκατόν, π.χ. 10,3%. Αυτό σημαίνει πως η αναλογία του συγκεκριμένου διαμερίσματος επί της ιδιοκτησίας της γης είναι 10,3%. Άρα αν το κτήριο κάποτε κατεδαφιζόταν, ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του συγκεκριμένου διαμερίσματος θα είχε μερίδιο στη γη ίσο προς 10,3% (εξ αδιαιρέτου). Πρέπει να είναι κατανοητό πως το σύνολο των συνιδιοκτησιών ανέρχεται στο 100%.
Στη βάση της αξίας κάθε μονάδας
Το πιο πάνω μερίδιο όμως δεν καθορίζει κατ’ ανάγκην το μερίδιο της ευθύνης του στο κόστος συντήρησης του κτηρίου, επειδή συνήθως το μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία καθορίζεται στη βάση της αξίας της κάθε μονάδας επί του συνόλου της αξίας του κτηρίου και όχι με βάση το εμβαδόν της μονάδας. Άρα ένα δυάρι διαμέρισμα 75μ² στον 7ο όροφο του κτηρίου μπορεί να έχει μεγαλύτερο μερίδιο στην κοινόκτητη ιδιοκτησία από το ίδιο δυάρι διαμέρισμα των 75μ² στον 1ον όροφο του ιδίου κτηρίου επειδή αυτό του 7ου κατά την ημέρα αίτησης οριζόντιας διαίρεσης του κτηρίου είχε μεγαλύτερη αξία από αυτό του 1ου.
Αρμοδιότητες, ευθύνες και δικαιώματα
Από την άλλη, τα κοινόχρηστα συνήθως καθορίζονται σύμφωνα με το εμβαδόν της κάθε μονάδας. Άρα ένα τριάρι διαμέρισμα των 95μ² πληρώνει αναλογικά πιο πολλά κοινόχρηστα από ένα δυάρι των 75μ². Τα κοινόχρηστα καταβάλλονται από τους ιδιοκτήτες για να καλύπτουν τις βασικές λειτουργίες και τις βασικές ανάγκες συντήρησης της πολυκατοικίας. Δεν καλύπτουν σοβαρές δαπάνες συντήρησης του κτηρίου.
Οι σοβαρές δαπάνες συντήρησης λαμβάνονται από τη διαχειριστική επιτροπή, η οποία έχει και τη δύναμη να επιβάλει προς όλους τους ιδιοκτήτες συμμόρφωση. Το κάθε κτήριο έχει τη διαχειριστική του επιτροπή. Αυτή έχει αρμοδιότητες, ευθύνες αλλά και δικαιώματα που καθορίζονται από τις διατάξεις του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Μέρος ΙΙΑ Κοινόκτητες Οικοδομές.
Οφείλουν να σέβονται την πλειοψηφία
Αν παρ’ ελπίδα διαβάσετε αυτό το μέρος του Νόμου, θα νομίσετε πως αυτόν το Νόμο ακριβώς εφαρμόζουν χώρες όπως η Σουηδία, η Βρετανία, η Γερμανία (για να μην αναφέρω το 90% του πλανήτη). Και διερωτάσαι: τι συμβαίνει στην Κύπρο και έχουμε ασυντήρητα και ατημέλητα κτήρια και φαινομενικά αδύναμες διαχειριστικές επιτροπές;
Προφανώς και δεν εφαρμόζεται ο Νόμος. Κανένας ιδιοκτήτης δεν έχει δικαίωμα (ούτε του δίνεται ένα τέτοιο δικαίωμα) να συνεισφέρει είτε από μόνος του ή με άλλους ιδιοκτήτες στην παραμέληση του κτηρίου στο οποίο ανήκει η μονάδα τους. Αντίθετα οφείλουν να σέβονται τις αποφάσεις της πλειοψηφίας ή/ και της διαχειριστικής επιτροπής και να συνεισφέρουν οικονομικά στον βαθμό που τους επιβάλλει η αναλογία τους για τη διατήρηση του κτηρίου σε άριστη κατάσταση.
Στο έλεος του καιρού
Αν αρνούνται, η διαχειριστική επιτροπή έχει -βάσει του Νόμου- τη δύναμη να κινηθεί εναντίον τους με αγωγή για ανάκτηση του ποσού. Δυστυχώς, σε ελάχιστες περιπτώσεις υπάρχει αυτή η πυγμή με αποτέλεσμα τα κτήρια να αφήνονται στο έλεος του καιρού, της φυσικής φθοράς, αλλά και πολλές φορές, στο έλεος της μονομερούς επέμβασης στην αισθητική του κτηρίου. Αναλογιστείτε μόνον, ότι ο Νόμος καθορίζει πως ούτε την μπουγάδα του δεν μπορεί κάποιος να απλώσει στο μπαλκόνι του (!) και συγκρίνετέ το με τις παράνομες επεκτάσεις για δημιουργία δωματίων στα μπαλκόνια…
Σε αντιπαραβολή, μια αντίστοιχη παρανομία στο εξωτερικό θα σήμαινε άμεση κατεδάφιση και καταγγελία του ιδιοκτήτη στην Αστυνομία με προσαγωγή του στο Δικαστήριο. Σε περίπτωση άρνησης καταβολής κοινοχρήστων ή/ και αναλογίας κόστους συντήρησης, η εταιρεία διαχείρισης δύναται να κινηθεί νομικά εναντίον σου απαιτώντας μέχρι και τερματισμό της μίσθωσης – όσο μακροχρόνια και αν είναι!
Να εφαρμόζεται ο νόμος
Η ουσία είναι πως έχουμε πάρα πολλές περιπτώσεις όπου τα κτήρια δείχνουν ερείπια. Αυτό έχει αρνητικό αντίκτυπο στις αξίες των μονάδων που τα συνθέτουν, αλλά και στην υποβάθμιση δρόμων, γειτονιών και πόλεων. Άρα θα πρέπει να ενδεχομένως ο Νόμος να γίνει ακόμη πιο αυστηρός, αλλά και να εφαρμόζεται πιστά. Από την άλλη και δεδομένης της οικονομικής συγκυρίας που βιώνουμε, ίσως να ήταν καλή μια προσέγγιση όπου υπάρχει ενθάρρυνση για ανακαίνιση κτηρίων μέσω φοροελάφρυνσης των ιδιοκτητών.
Το κόστος στα κρατικά ταμεία θα αντισταθμιζόταν και θα υπερκαλυπτόταν από την επιπλέον οικονομική δραστηριότητα, η οποία αφενός θα μείωνε την ανεργία και, αφετέρου, θα αύξανε το ΑΕΠ. Η φοροελάφρυνση θα μπορούσε να είχε διάφορες μορφές, όπως επέκταση του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για κάλυψη όλων των ειδών ανακαινίσεων αντί μόνο στις περιπτώσεις κατοικιών, φοροαπαλλαγή των ιδιοκτητών με το ποσό συνεισφοράς στην ανακαίνιση του κτηρίου κλπ. Πρέπει όλοι να το κάνουμε βίωμά μας: συντηρημένα κτήρια σημαίνει αύξηση στην αξία της περιουσίας μας, αλλά και στην ποιότητα της ζωής μας.
*MRICS, CEO, APS Andreou Property Strategy – Chartered Surveyors
