Συχνές ερωτήσεις

1. «Το διαμέρισμα ενοικιάζεται και άρα ο υπεύθυνος για πληρωμή είναι ο ενοικιαστής μου».

Λάθος, ο τελικός υπεύθυνος είναι ο αγοραστής/ ιδιοκτήτης.

2. «Ο πωλητής/developer, δεν έκανε εκείνα που υποσχέθηκε και άρα δεν πληρώνω μέχρι να εκτελέσει τις υποχρεώσεις του».

Λάθος, διότι τα κοινόχρηστα και η συντήρηση του έργου δεν έχουν σχέση με τον developer/πωλητή. Ασφαλώς και τιμωρεί αυτός ο αγοραστής τον ίδιο του τον εαυτό και τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες, μειώνοντας έτσι την αξία της επένδυσής του.

3. «Γιατί να πληρώνω για τον ανελκυστήρα μια και είμαι στο ισόγειο και δεν τον χρησιμοποιώ;».

Λάθος, σε μια κοινόκτητη οικοδομή όλοι πληρώνουν.

4. «Ζω στο διαμέρισμα μόνο 3 μήνες το χρόνο και άρα γιατί να πληρώνω για τους άλλους;».

Λάθος, ανεξάρτητα της χρήσης, κενό ή μη, η αναλογία της χρέωσης θα πρέπει να πληρωθεί.

5. «Ο ιδιοκτήτης (σε περίπτωση μη ύπαρξης τίτλου) με χρεώνει με τον χρόνιο φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας και το θεωρώ ως υπερβολή». 

Ορθό, μια και η φορολογία αυτή, βασίζεται στην εκτίμηση του Κτηματολογίου σε τιμές 1.1.80, κάτι το οποίο καθορίζεται με την έκδοση του τίτλου. Τι γίνεται όμως στο διάστημα μεταξύ της ημερομηνίας παράδοσης και στην έκδοση του τίτλου/μεταβίβαση; Το πιο ορθό είναι ο πωλητής να καθορίσει ως ένδειξη στο πωλητήριο έγγραφο την αξία 1.1.80 και να χρεώνει ανάλογα, ίσως με τη γνωμάτευση ενός εγγεγραμμένου εκτιμητή.

6. «Δεν κατάλαβα, θα πληρώνω για την κεντρική θέρμανση όταν δεν είμαι στο διαμέρισμα τις ώρες λειτουργίας της;».

Λάθος, οι ώρες λειτουργίας αποφασίζονται από την πλειοψηφία των αγοραστών και έτσι ανεξάρτητα της χρήσης ο κάθε ιδιοκτήτης πληρώνει.

7. «Γιατί να πληρώνω για κάποιο διαχειριστή;».

Λάθος, θα πρέπει ο διαχειριστής να πληρώνεται διότι είναι και άχαρη δουλειά (ιδιαίτερα οι εισπράξεις) και διότι θα πρέπει να διατηρεί τους λογαριασμούς.
Όποιος θέλει να το κάνει δωρεάν είναι, ασφαλώς, ευπρόσδεκτος.

8. «Εκεί που ο Α δεν πληρώνει και δεν κάνει τίποτε η Επιτροπή, εγώ γιατί να είμαι ο βλάκας που πληρώνει;».

Λάθος, προτεραιότητα εδώ είναι η καλή λειτουργία και η συντήρηση του έργου προς όφελος και της δικής σας περιουσίας. 

9. «Ενώ τα κοινόχρηστα αναλογούν €/τ.μ., ο διαχειριστής με χρεώνει +€/τ.μ. για μελλοντική συντήρηση, κάτι που δεν μπορώ να το αντιληφθώ».

Λάθος, κοινόχρηστα σημαίνει ανανέωση και προγραμματισμός για το μέλλον, π.χ. ο ανελκυστήρας που μετά από 15-20 χρόνια χρειάζεται αλλαγή.

10. «Δεν υπάρχει συμφωνία στο πωλητήριο έγγραφο για κοινόχρηστα, άρα ότι θέλει ο κάθε ένας να πληρώνει;».

Λάθος, εάν δεν υπάρχει τέτοια συμφωνία, υπάρχει ο νόμος περί κοινοχρήστων 6 (Ι) 1993, βάσει του οποίου, ως μοντέλο, μπορεί να εφαρμοσθεί. 

11. «Δεν κατάλαβα πώς χρεώνονται τα κοινόχρηστα. Δηλαδή εκείνος που έχει μια μεγάλη βεράντα και εκείνος που δεν έχει, χρεώνονται το ίδιο όταν η μονάδα έχει το ίδιο καλυμμένο εμβαδόν;».

Η χρέωση θα πρέπει να γίνεται ανάλογα με τους καλυμμένους χώρους σε σχέση με το σύνολο των καλυμμένων χώρων ενός έργου. Το να υπεισέλθει κάποιος σε λεπτομέρειες θα είναι πολύ δύσκολο και παρακινδυνευμένο και θα προκαλέσει περισσότερες προστριβές παρά να τις μειώσει. Είναι όμως ορθό εκεί που υπάρχουν χώροι στάθμευσης σε υπόγειο και μη, οι έχοντες χώρο στάθμευσης, να πληρώνουν ένα πρόσθετο ποσοστό που να καλύπτει την καθαριότητα/φωτισμό, ύπαρξη ανελκυστήρα κ.λπ. που εξυπηρετεί το υπόγειο. Συνήθως €8/μήνα/χώρο είναι μια λογική επικρατούσα χρέωση. 

12. «Δεν μπορώ να καταλάβω γιατί πρέπει να πληρώνω την ασφάλεια για το έργο, όταν εγώ έχω δική μου ασφάλεια, έτσι δεν πρόκειται να πληρώνω δύο φορές».

Λάθος, εάν π.χ. υπάρχει μια πολυκατοικία 4 διαμερισμάτων και είναι ασφαλισμένη ολόκληρη, δεν υπάρχει πρόβλημα. Εάν όμως ένας ιδιοκτήτης από τους 4 είτε δεν έχει ασφαλίσει, είτε έχει υπο-ασφαλίσει την μονάδα του, τότε καμία μονάδα (δηλαδή οι υπόλοιπες 3) δεν μπορεί να επανα-ανεγερθεί. Το ορθό είναι ολόκληρη η μονάδα να ασφαλίζεται ως ενιαία. Αυτό βεβαίως προνοείται από τη σχετική νομοθεσία 6(Ι)1993. Εκεί που οι μονάδες είναι ανεξάρτητες (π.χ. κατοικίες) είναι αντιληπτό μεν, αλλά οι κοινόχρηστοι χώροι, π.χ. κοινή πισίνα, ιδιωτικοί δρόμοι, τοίχοι αντιστήριξης, βιολογικός κ.λπ., να ασφαλίζονται ξέχωρα από την διαχείριση.

13. «Εγώ ξέρω ότι μια κατοικία του επιπέδου του δικού μου, για να ανεγερθεί εκ νέου, ως υπολογισμός για το κόστος αντικατάστασης/ασφάλισης, χρειάζεται γύρω στις €1200/τ.μ. Η διαχείριση με χρεώνει €1500/τ.μ. Με κλέβουν;»

Λάθος, το κόστος αντικατάστασης θα πρέπει να περιλαμβάνει την κατεδάφιση της υφιστάμενης μονάδας, νέες άδειες και αρχιτεκτονικά, πλέον Φ.Π.Α. και νέο κόστος μετά από 1-1½ χρόνο.
Άρα το 25% επιπλέον είναι το ελάχιστο πρόσθετο κόστος και το κόστος θα πρέπει να επανα-υπολογίζεται ανά διετία τουλάχιστον. 

14. «Δεν το δέχομαι, δηλαδή θα πρέπει πρώτα εμείς όλοι που πληρώνουμε κανονικά, να προσθέσουμε στα έξοδα μας τις μη πληρωμές των ασυνείδητων, πλέον τα δικηγορικά/διοικητικά έξοδα και μετά εάν μας “βοηθήσει ο θεός” μέσω δικαστηρίου να τα εισπράξουμε;»

Λάθος μεν, αλλά ορθή η παρατήρηση. Η πρόνοια του νόμου περί κοινοχρήστων αναφέρει ότι πρώτα η διαχείριση οφείλει να καλύψει τα έξοδα και μετά να κινηθεί νομικά εναντίον του μη πληρώσαντα. Όμως η νομική διαδικασία είναι χρονοβόρος και πολυέξοδη. Όπως είναι ο νόμος περί κοινοχρήστων, με τέτοια ανόητη πρόνοια μπορούμε να συμφωνήσουμε μαζί σας.

15. «Στην Αγγλία που αγόρασα ένα πολύ καλής ποιότητας διαμέρισμα, τον κάτοχό του θα έπρεπε να τον εγκρίνει η διαχείριση. Μου φάνηκε παράξενο τότε, αλλά ίσως να πρέπει να εφαρμοσθεί και στην Κύπρο, διότι η κατοχή από άσχετους αγοραστές, μειώνει τη δική μας επένδυση!».

Πολύ προχωρημένο, αλλά ας λύσουμε πρώτα το βασικό πρόβλημα της μη πληρωμής και της νοοτροπίας και μετά μεταπηδούμε σε πιο αναβαθμισμένο επίπεδο.

15. «Έχουμε τεράστιο πρόβλημα ούτε καν τα φώτα στον δρόμο δεν ανάβουν. Δεν έχουμε τίτλο και ούτε κατ’ επέκταση εγγεγραμμένη διαχείριση, πώς θα αντιμετωπίσουμε τέτοιο πρόβλημα;»

Η πιο καλή μέθοδος στο στάδιο πριν την έκδοση τίτλου, είναι ο πωλητής/developerνα αναλαμβάνει τη διαχείριση για περίοδο μέχρι την έκδοση των τίτλων, με όρο στο πωλητήριο έγγραφο ότι η μη πληρωμή κοινοχρήστων (έστω και εάν ο αγοραστής έχει κάποιο παράπονο) να αποτελεί διάρρηξη του εγγράφου πώλησης στην ολότητά του, με δικαίωμα του developerνα το απαιτήσει πίσω κλπ. Καλή μέθοδος την οποία εφαρμόζεται και αν μη τι άλλο αποτελεί μια εκβιαστική/ουσιαστική φοβέρα προς εκείνους τους ασυνείδητους. Εάν όμως υπάρχει τίτλος, τα πράγματα είναι πολύ δύσκολα, διότι η οδός είναι μόνο η αγωγή για είσπραξη.

17. «Οι σωλήνες του διαμερίσματος πάνω από το δικό έχουν τρυπήσει και στάζει το νερό στο διαμέρισμά μου. Ποιος πληρώνει για την επιδιόρθωση;»

Βάσει της γενικά αποδεκτής τακτικής είναι εκείνος που στην μονάδα του έχει πρόβλημα, ανεξάρτητα εάν άλλος είναι ο φταίχτης. Είναι η μόνη λύση, διαφορετικά είναι πολύ πιο δύσκολο να εξευρεθεί ο υπαίτιος, π.χ. αποχωρητήριο όπου ο Α έριξε μέσω διάφορα και έχει μπλοκαριστεί η αποχέτευση του Β - ο Β πληρώνει, δυστυχώς. Το θέμα αυτό θα πρέπει επίσης να το πραγματεύονται και οι κανονισμοί της πολυκατοικίας.

18. «Έχω αποθήκη και ένα χώρο στάθμευσης ιδιωτικής χρήσης και όμως ο διαχειριστής επιμένει όπως τα εμβαδά αυτά συμπληρωθούν στους καλυμμένους χώρους για σκοπούς χρέωσης κοινοχρήστων. Έχει δίκαιο;»

Εξετάσετε τι λέει η γενική συμφωνία για τα κοινόχρηστα, αλλά συνήθως αυτά δεν μετρούν στους καλυμμένους χώρους, αν και αντιλαμβανόμαστε το πρόβλημα που υπάρχει όταν κάποιος δεν έχει αποθήκη και έχει ακάλυπτο χώρο στάθμευσης αντί καλυμμένο.

19. «Δεν πληρώνω τα κοινόχρηστα διότι δεν μου επιτρέπουν να έχω το σκύλο μου στο διαμέρισμα, είναι αυτό λογικό;»

Λάθος, δες τι αναφέρει η γενική συμφωνία. Εάν δεν επιτρέπονται ζώα, τότε είσαι σε άδικο, διότι έχεις παραβιάσει τη γενική συμφωνία. Εάν όμως η γενική συμφωνία δεν αναφέρεται επί τούτου, τότε έχεις το δικαίωμα να διατηρείς το σκύλο σου νοουμένου, ασφαλώς, ότι δεν προκαλεί οχληρία-φόβο στους υπόλοιπους (για το οποίο υπάρχει άλλη νομοθεσία για οχληρία κ.λπ.).

20. «Αγόρασα το διαμέρισμα πριν 7 ημέρες και την 8η ημέρα έλαβα επιστολή από τη διαχείριση για χρέωση €500 για ανακαίνιση του ανελκυστήρα. Δεν έπρεπε η χρέωση αυτή να αποσταλεί στον προηγούμενο ιδιοκτήτη;»

Όχι, όταν αγόραζες το διαμέρισμα έπρεπε να είχες ρωτήσει για τέτοιο ενδεχόμενο. Εν πάση περιπτώσει μια και το διαμέρισμα είναι κάποιας ηλικίας, αναμένουμε ότι το έχετε αγοράσει σε χαμηλότερη τιμή.

21. «Δεν έχουμε διαχειριστή και δεν έχουμε και ιδιαίτερα προβλήματα. Πρόσφατα όμως είχαμε ένα απαράδεκτο περιστατικό από ένα ένοικο και διερωτώμαι κατά πόσο πρέπει να λάβω δικαστικά μέτρα εναντίον του, αλλά από την άλλη πώς θα υπάρχει πλέον ειρηνική συμβίωση στην πολυκατοικία όταν από καιρού εις καιρό θα συναντιόμαστε; Υπάρχει λύση;»

Αυτή είναι η δουλειά του διαχειριστή όπου εσύ δεν «φαίνεσαι» και διατηρείς την καλή γειτονία, όσον αυτή μπορεί να είναι.

ΠΗΓΗ: ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΦΙΛΕΛΕΥΘΕΡΟΣ