Τι συνιστά Κοινόκτητη Οικοδομή;
Σύμφωνα με τον Νόμο 6(Ι) του 1993 , κοινόκτητη οικοδομή είναι κάθε οικοδομή που αποτελείται από πέντε τουλάχιστον μονάδες που μπορούν να τύχουν ξεχωριστής κυριότητας έστω και αν όλες οι μονάδες ανήκουν σε ένα άτομο.
Η σύσταση μιας κοινόκτητης οικοδομής δεν αποτελεί θέμα προαιρετικό και δεν επέρχεται με αυτόβουλη πράξη των κύριων της οικοδομής αλλά από τις πρόνοιες του Νόμου.
Μόνο στην περίπτωση οικοδομής αποτελούμενης από 2 μέχρι 4 μονάδες, μπορούν οι κύριοι δυο μονάδων να υποβάλουν αίτηση τον Διευθυντή του Κτηματολογίου για να οριστεί η οικοδομή ως κοινόκτητη οικοδομή.
Τι είναι η μονάδα;
Σύμφωνα με το Νόμο, μονάδα σημαίνει όροφο ή τμήμα ορόφου, δωμάτιο ή γραφείο, διαμέρισμα ή κατάστημα ή οποιοδήποτε άλλο τμήμα, ή χώρο κοινόκτητης οικοδομής που μπορεί κατάλληλα και άνετα να τυγχάνει κατοχής και κάρπωσης ως πλήρης, χωριστή και αυτοτελής μονάδα για οποιοδήποτε σκοπό.
Είναι αναγκαστική η ύπαρξη Διαχειριστικής Επιτροπής σε μια κοινόκτητη οικοδομή;
Η ύπαρξη Διαχειριστικής Επιτροπής η οποία διαχειρίζεται τις υποθέσεις μιας πολυκατοικίας αποτελεί υποχρέωση την οποία επιβάλλει ο Νόμος. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει Διαχεριστική Επιτροπή, ο Διευθυντής του Κτηματολογίου έχει την εξουσία να προβεί σε όλες τις ενδεδειγμένες ενέργειες για το διορισμό μιας τέτοιας Επιτροπής.
Με την υφιστάμενη νομοθεσία είναι αρκετά τα προβλήματα εφόσον οι Διαχειριστικές Επιτροπές δεν αμείβονται για τις υπηρεσίες τους και δεν υπάρχουν ρητές προσωπικές κυρώσεις και ευθύνες στους διαχειριστές σε περίπτωση που ενεργήσουν αμελώς κατά την εκτέλεση των καθηκόντων τους.
Σύμφωνα με την υφιστάμενη Νομοθεσία ο διορισμός και οι εξουσίες των Διαχειριστικών Επιτροπών, διαλαμβάνουν μεταξύ άλλων τα ακόλουθα:
Ποιος έχει δικαίωμα να υποβάλει αίτηση για διορισμό διαχειριστικής επιτροπής και πώς εκλέγεται η Διαχειριστική Επιτροπή;
Αίτηση για διορισμό διαχειριστικής επιτροπής μπορεί να υποβάλουν οι κύριοι μονάδας καθώς επίσης και οποιοσδήποτε τρίτος ο οποίος έχει έννομο συμφέρον.
Κατά κανόνα η Διαχειριστική Επιτροπή εκλέγεται σε Γενική Συνέλευση των κυρίων των μονάδων που συγκαλείται και ενεργεί σύμφωνα με τους Πρότυπους Κανονισμούς που είναι ενσωματωμένοι στο Νόμο εκτός εάν έχουν συνταχθεί και καταχωρηθεί άλλοι κανονισμοί όπως προνοείται στο Νόμο από τη Διαχειριστική Επιτροπή.
Τα όργανα της Διοίκησης Πολυκατοικιών – Κοινόκτητων Οικοδομών
Όπως καθορίζει ο Νόμος και σε αντίθεση με άλλες χώρες, τα όργανα της διοίκησης είναι 2: Η Γενική Συνέλευση των κύριων των μονάδων και η Διαχειριστική Επιτροπή.
Από ποιους συγκαλείται Γενική Συνέλευση;
Σύμφωνα με τους Πρότυπου Κανονισμούς η Γενική Συνέλευση συγκαλείται είτε από τη Διαχειριστική Επιτροπή είτε μετά από αίτηση κυρίου μονάδας προς τον Διευθυντή του Κτηματολογίου. Επίσης μπορεί να συγκληθεί από κύριους μονάδων που είναι ιδιοκτήτες του 25% της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, αφού προηγηθεί αίτησή τους προς τη Διαχειριστική Επιτροπή.
Διαδικασία σύγκλησης Γενικής Συνέλευσης
· Δίδεται 7 ημερών ειδοποίηση
· Ορίζεται ο χρόνος και ο τόπος της συνέλευσης
· Εξετάζεται αν υπάρχει απαρτία – δηλαδή θα πρέπει να είναι παρόντες το 50% συν ένα. Αν δεν υπάρχει τότε αναβάλλεται για την επόμενη εβδομάδα στο ίδιο μέρο, μέρα και ώρα.
· Εκλέγεται πρόεδρος και γραμματέας της συνέλευσης, οι οποίοι δεν έχουν το δικαίωμα να θέσουν υποψηφιότητα στη νέα Διαχειριστική Επιτροπή, ο πρόεδρος συντονίζει και καθοδηγεί, ο δε γραμματέας τηρεί πρακτικά.
· Αν υπάρχει θέμα εκλογής Διαχειριστικής Επιτροπής αποφασίζεται ο αριθμός μελών της
· Υποβάλλονται υποψηφιότητες και εκλέγονται τα μέλη της Διαχειριστικής Επιτροπής
· Οι εκλεγμένοι καταρτίζονται σε σώμα. Εκλέγουν δηλαδή Πρόεδρο, Γραμματέα και Ταμία μεταξύ τους
· Τα πρακτικά της εκλογής της Διαχειριστικής Επιτροπής ή της οποιασδήποτε άλλης απόφασης που λαμβάνεται από την Γενική Συνέλευση καταγράφονται από τον Πρόεδρο και Γραμματέα της Γενικής Συνέλευσης και καταχωρούνται στο βιβλίο αποφάσεων της οικοδομής και έτσι καθίστανται δεσμευτικά για όλους τους κύριους των μονάδων είτε παρευρίσκονται στην Γενική Συνέλευση είτε όχι, καθώς επίσης και για τους δικαιούχους τους.
Εκλογή Διαχειριστικής Επιτροπής – Εξουσίες και αρμοδιότητες
Αφού εκλεγεί ως περιγράφεται ανωτέρω η Διαχειριστική Επιτροπή, θα λειτουργεί ως εντολοδόχος των κυρίων της κοινόκτητης οικοδομής και θα έχει τις εξουσίες που καθορίζονται στο Νόμο. Μερικές από τις αρμοδιότητες της Διαχειριστικής Επιτροπής είναι:
· Να ελέγχει και να λειτουργεί την κοινόκτητη ιδιοκτησία,
· Να διατηρεί ταμείο και να καθορίζει, εισπράττει, ακόμα και με αγωγή, τα εισπρακτέα ποσά για τη λειτουργία της οικοδομής,
Ο Νόμος δεν προνοεί για καταχώριση στο Κτηματολόγιο των πρακτικών της Γενικής Συνέλευσης κατά την οποία αποφασίστηκε ο διορισμός Διαχειριστικής Επιτροπής, ούτε την εγγραφή της Διαχειριστικής Επιτροπής στο μητρώο του εκάστοτε Κτηματολογίουη..
Επομένως η νομιμότητα της επιτροπής αυτής επέρχεται από την απόφαση της Γενικής Συνέλευσης που γνωστοποιείται ενώπιον οποιασδήποτε αρχής με αντίγραφο των πρακτικών της.
Ασφάλιση Κοινόκτητων Οικοδομών
Η ασφάλιση των κοινόκτητων οικοδομών είναι ακόμα μια ειδική πρόνοια που επιβάλλει ο Νόμος. Μετά από πολλές εισηγήσεις και προτάσεις του Συνδέσμου Ασφαλιστών που εισακούστηκαν από το Τμήμα Κτηματολογίο, αποφασίστηκε όπως ρητά διευκρινιστεί ότι οι κύριοι των μονάδων έχουν το δικαίωμα ξεχωριστής ασφάλισης των μονάδων τους, χωρίς όμως να έχει αρνητικό αποτέλεσμα εάν και όταν επέλθει ο κίνδυνος στα συμφέροντα της Διαχειριστικής Επιτροπής και ότι δεν επιτρέπει στον ασφαλιστή να καταβάλλει αποχημίωση μικρότερη της αξίας αντικατάστασης, επικαλούμενος υποασφάλιση. Ταυτόχρονα περιορίζεται το ύψος της αποζημίωσης, ώστε αυτή να μην υπερβαίνει την αγοραία αξία της κοινόκτητης οικοδομής, στην περίπτωση που η αγοραία αξία είναι μικρότερη της αξίας αντικατάστασης.
